Mietrecht | Rechtsanwalt Frank Löwenstein

MIETRECHT

für Mieter und Vermieter

Wohnraummiete

Der Großteil der mietrechtlichen Streitigkeiten betrifft die Wohnraummiete. Die enorme Relevanz ergibt sich aus der Natur der Sache: die Wohnung bildet für den Mieter den Lebensmittelpunkt und für den Vermieter stellt sie häufig dessen größten oder einzigen Vermögenswert dar, dessen Finanzierung keinen Mietausfall erlaubt. Gleichviel, ob Sie Mieter oder Vermieter sind, Ihr "Fall" wird für Sie gerade unter dem Gesichtspunkt finanzieller Interessen besondere Bedeutung haben.

Im Mietrecht sind häufig Fristen zu wahren. Zu denken ist hier vor allem an die Kündigungs- und die Verjährungsfristen, insbesondere die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten, die für zahlreiche Ansprüche sowohl des Vermieters, als auch des Mieters gilt.

In Mietsachen sind die "Fronten" meist verhärtet. Die Vertragsparteien haben in der Regel vor der Einschaltung eines Rechtsanwaltes bereits erfolglos versucht, eine Einigung zu erzielen oder das Verhältnis der Vertragsparteien ist ohnehin angespannt. Den größten Anteil bilden dabei Streitigkeiten über die Auflösung bzw. den Fortbestand eines Mietverhältnisses oder über die Entrichtung des Mietzinses. Steht eine Kündigung - gleich von welcher Vertragspartei - im Raum, gilt es zeitnah rechtlichen Rat über das weitere Vorgehen einzuholen. Bei vermieterseitiger Kündigung gilt das Hauptinteresse des Mieters oftmals dem Fortbestand des Mietverhältnisses. Während der Vermieter schnellstmöglich die Wohnung geräumt übernehmen und anderweitig vermieten möchte, gilt das Hauptinteresse des Mieters der Frage nach der Rechtmäßigkeit der Kündigung bzw. seinen Rechten und Pflichten bei Beendigung des Mietvertrages.

Im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses stehen hingegen Fragen zu Störungen des Mietverhältnisses im Vordergrund, wie etwa Rechte des Mieters aufgrund von Mängeln an der Mietwohnung, bei Störungen durch andere Mieter oder durch Dritte ebenso wie Rechte des Vermieters im Falle unpünktlicher Mietzahlungen, bei Verstößen gegen die Hausordnung, vertragswidriger Nutzung der Mietwohnung etc.

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses gehen die Interessen der Parteien ebenfalls in völlig verschiedene Richtungen. Während der Vermieter die Wohnung alsbald ordnungsgemäß geräumt übernehmen und die Wohnung zeitnah anderweitig vermieten möchte, gilt das Interesse des Mieters regelmäßig der zeitnahen Herausgabe der Mietsicherheit und der Abwehr unberechtigter Geld- und Renovierungsforderungen des Vermieters.

Daran wird ersichtlich, dass eine gütliche Einigung aufgrund der gegensätzlichen Positionen der Parteien nur schwer ohne rechtlichen Beratung möglich sein wird, da in der Regel jede Partei von der Richtigkeit ihres Standpunktes fest überzeugt ist. Deshalb kann die frühzeitig eingeholte anwaltliche Beratung gravierende Fehler im Rahmen der "Verhandlungen mit der Gegenseite" vermeiden helfen. Häufig vergeben Parteien ihre Chancen auf Durchsetzung ihrer Interessen, indem sie im Schriftverkehr mit der anderen Vertragspartei Äußerungen, Zusagen tätigen, die ihnen in einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung zum Nachteil gereichen.

Nach einer sachlichen und objektiven Begutachtung Ihres Falles werden wir Ihnen Ihre Rechte aufzeigen und gerne auch bereits die außergerichtliche Auseinandersetzung für Sie übernehmen. Dies kann dazu beitragen, die Spannung zwischen Vermieter und Mieter, die oft auch von Missverständnissen geprägt sind, aufzulösen. Im Rahmen der gerichtlichen Auseinandersetzung helfen wir Ihnen, Ihre rechtlichen Interessen durchzusetzen und zu wahren. In jeder Verfahrensphase werden wir Ihnen die Optionen, das Für und Wider verschiedener Vorgehensweisen aufzeigen und versetzen Sie so in die Lage, eine sachgerechte Entscheidung zur Wahrung Ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen in diesem Fall treffen zu können.

Häufige Fragestellungen im Mietrecht:

Kündigung durch den Vermieter
Ist die Kündigung wirksam? Muss der Mieter ausziehen?

Kündigung durch den Mieter
Sie wollen so schnell wie möglich aus Ihrer Wohnung? Welche Fristen sind zu beachten?

Haben Sie das Recht, einen Nachmieter zu stellen?

Auszug und Renovierung
Wer muss beim Auszug die Wohnung renovieren? Wer trägt die Kosten?

In welchem Zustand ist die Wohnung zu übergeben?

Schäden in der Wohnung
Wer muss Schäden in der Wohnung reparieren? Mieter oder Vermieter?

Welche Schäden muss der Vermieter hinnehmen und welche nicht?

Mietminderungen
In welchen Fällen dürfen Mieter die Miete mindern und in welcher Höhe?

Mieterhöhungen
Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen? Welche Formalitäten sind zu beachten?

Nebenkostenabrechung
Wurde korrekt abgerechnet? Welche Kosten dürfen auf den Mieter abgewälzt werden?

Kaution
Wann und in welcher Höhe kann der Vermieter eine Mietsicherheit verlangen?

Wann und in welcher Höhe ist die Kaution zurück zu zahlen?

Wann darf der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten?

Fortsetzung des Mietverhältnisses beim Tode einer Vertragspartei
Welche Rechte haben Partner, Familienangehörige und Erben?

Haftet der Eintretende für Altmietschulden?

Welche Kündigungsfristen sind zu beachten?

Räumungsrechtsstreit
Welche Ansprüche hat der Vermieter gegen Mitbewohner und Untermieter?

Gibt es einen Kündigungs- und Räumungsschutz für den Untermieter?

Welche Folgen hat die Nichträumung der Wohnung für den Mieter?

Ärger mit dem Nachbarn
Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Können über die Hausordnung Ruhezeiten vereinbart werden?

Darf der Mieter Tiere in der Mietwohnung halten?

So kann ich Ihnen helfen:

Ich prüfe zunächst die von Ihnen vorgelegten Unterlagen und führe die gesamte außergerichtliche Korrespondenz mit der Gegenseite. Soweit möglich, rechne ich direkt mit Ihrer Rechtsschutzversicherung ab. Zudem gibt es die Möglichkeit der Beratungs- bzw. Prozesskostenhilfe, soweit Sie aufgrund Ihres Einkommens nicht in der Lage sind, die Kosten des Rechtsstreits selbst zu tragen. Weitere Einzelheiten finden Sie unter dem Link zum Thema Beratungs- und Prozesskostenhilfe.

Falls Sie die Angelegenheit zunächst selbst regeln möchten, kann ich im Rahmen der Rechtsberatung Ihren Fall rechtlich begutachten und die Erfolgsaussichten weiterer Schritte prüfen. Ich gebe Ihnen Tipps, worauf Sie achten müssen und welche Ansprüche Sie gegenüber der anderen Partei haben.

Das benötige ich von Ihnen:

Soweit vorhanden, reichen Sie mir bitte folgende Unterlagen ein:

Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarungen; ggf. vorhandene Abänderungsverträge
Nebenkostenabrechnungen
sämtliche Kündigungsschreiben
Übergabe- und Abnahmeprotokolle
bereits ausgetauschte Korrespondenz zwischen Ihnen und der Gegenseite

Lassen Sie mir diese Unterlagen per Post, Fax oder E-Mail zukommen bzw. bringen Sie die Unterlagen zu dem zuvor mit unserem Büro vereinbarten Beratungstermin mit. Selbstverständlich können Sie mir den Sachverhalt auch einfach per E-Mail schildern, ohne uns Unterlagen einzureichen. Die rechtliche Begutachtung kann jedoch in diesem Fall nur auf der Basis Ihrer Angaben erfolgen.

Darüber hinaus benötige ich von Ihnen im Einzelfall noch folgende Angaben:

Wie viele Mietparteien wohnen in dem Haus
Leben weitere Familienangehörige, die nicht Mietpartei sind in der Wohnung?
Stehen Ihnen als Mieter wirtschaftliche oder besondere persönliche Gründe dem Wohnungswechsel nach Kündigung entgegen?
Haben Sie bei Einzug auf eigene Kosten durch Einbauten o.ä. erhebliche Verbesserungen an der Mietwohnung herbeigeführt?
Welche Mängel weist die Mietwohnung auf?

Was kostet eine Beratung oder Vertretung in Wohnmietsachen?

Die Kosten einer Erstberatung betragen maximal 190,00 Euro zzgl. MwSt., liegen in den meisten Fällen jedoch deutlich darunter. Bitte rechnen Sie mit einer Erstberatungsgebühr in Höhe von 40,00 bis 80,00 Euro zzgl. MwSt. Für weitere Beratungen und die außergerichtliche oder gerichtliche Tätigkeit des Anwalts bemessen sich die Gebühren nach dem Gegenstandswert. Dieser richtet sich bei Streitigkeiten über die Beendigung bzw. den Fortbestand des Mietverhältnisses regelmäßig nach der Jahresbruttomiete. Wenn Sie im Monat also 500,00 Euro Miete zahlen, beträgt die Jahresmiete 6.000 Euro, die Rechtsanwaltsgebühr für die außergerichtliche Tätigkeit regelmäßig 507,00 Euro zzgl. Auslagen und MwSt. Bei Streitigkeiten über Mietzahlungen bemessen sich die Gebühren nach dem streitigen Betrag; soweit die Auseinandersetzung beispielsweise die vom Mieter eingeforderte Mangelbeseitigung betrifft, bemessen sich die Rechtsanwalts- und ggf. die Gerichtskosten nach dem dreifachen Jahreswert der Mietminderung.

Die Kosten der Beratung werden auf die weiteren Gebühren angerechnet, so daß Sie nicht zweimal zahlen! Die Kosten für die außergerichtliche Interessenvertretung werden hingegen anteilig auf die Kosten der nachfolgenden gerichtlichen Tätigkeit angerechnet. Die Kosten einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzung sind jedoch vom Vermieter zu tragen, wenn er sich einer Vertragsverletzung schuldig gemacht hat, z.B. eine rechtswidrige Kündigung ausgesprochen hat (was sehr häufig der Fall ist) oder eine falsche Nebenkostenabrechnung erstellt hat. Umgekehrt hat regelmäßig der Mieter die Kosten der anwaltlichen Tätigkeit zu tragen, wenn die rechtliche Auseinandersetzung auf seinem Fehlverhalten beruht. Sie möchten einen unverbindlichen Kostenvorschlag für eine Beratung? Schildern Sie uns Ihren Sachverhalt und teilen Sie uns Ihre Jahresbruttomiete mit. Sie erhalten ein unverbindliches Angebot für eine Rechtsberatung.

Gewerberaummiete:

Das Gewerbemietrecht stellt anders als das Wohnraummietrecht kein eigenes Rechtsgebiet dar. Vielmehr handelt es sich um einen Begriff des Wirtschaftslebens, das die anwaltliche Beratungspraxis prägt.

Unter den allgemein gebräuchlichen Oberbegriff des Gewerbemietrechts fallen Miet- oder Pachtverträge über Räume oder Grundstücke, die dazu dienen, darin ein Gewerbe oder eine selbständige Tätigkeit (z.B. Betrieb eines Geschäftes, einer Gaststätte, eines Theaters, einer Arztpraxis, einer Steuerberaterkanzlei) auszuüben.

Im Gewerbemietrecht herrscht Vertragsfreiheit vor. Zudem gilt der für die Wohnraummiete typische Bestandsschutz in der Gewerberaummiete nicht, d.h. der Gewerberaummieter hat keinen Kündigungsschutz.

Mieter

Gerade die zahlreichen Möglichkeiten, die vertraglichen Regelungen zwischen den Vertragsparteien frei auszuhandeln und den weitergehenden Möglichkeiten der Abwälzung von vertraglichen Pflichten auf den Mieter, machen es erforderlich, Vertragswerke - bestenfalls vor der Unterzeichnung - einer kritischen Überprüfung zu unterziehen. Nur so kann der potentielle Mieter die Risiken des Vertragsschlusses abschätzen und eine Entscheidung unter Einbeziehung aller Aspekte treffen.

Soweit Sie als Mieter einen Mietvertrag zu schließen beabsichtigen, prüfen wir die Vertragsunterlagen und zeigen Ihnen die Risiken und Vorteile des Vertragswerkes auf. So versetzen wir Sie in den Stand, eine eigenständige Entscheidung im Einzelfall zu treffen, ob Sie sich vertraglich binden wollen oder nicht.

Vermieter

Für den Vermieter hingegen ist schon mit Blick auf die oftmals erheblichen wirtschaftlichen Interessen, die hinter einem anvisierten Vertragsschluss stehen, von erheblichem Interesse, sich einen auf den Einzelfall zugeschnittenen Vertragstext durch einen Rechtsanwalt fertigen zu lassen. Häufig kommt es vor, dass Vermieter auf Standardvertragstexte - oftmals sogar Wohnraummietverträge - die im Einzelhandel erhältlich sind, zurückgreifen und so Rechtspositionen vergeben. Mit den entsprechenden finanziellen Folgen. Ungereimtheiten des Mietvertrages gehen in der Regel zu Lasten des Vermieters und bergen zudem ein hohes Streitpotential. In einem gemeinsamen Gespräch fixieren wir Ihre Zielsetzungen und fertigen Ihnen eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Gewerbemietobjekt.